İZALE-İ ŞUYU ( ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI NEDİR ?

İzale-i Şuyu yani ortaklığın giderilmesi davaları, paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmaz veya taşınır mallar için ortaklar arasında mevcut mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete geçmeyi sağlayan dava türüdür.

Ortaklar söz konusu dava ile;

• Ortaklığın Satış Sureti İle Giderilmesini,
• Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesini,
• Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesini talep edebilmektedir.

Ortaklar yapacakları bir anlaşmayla izale-i şuyu  talep edilemeyeceğini kararlaştırabilirler. Ancak burada Türk Medeni Kanununun 698. maddesi gündeme gelir. Bu maddeye göre; “Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.”  Yani yapılacak bir anlaşma ile en fazla on yıllık süreyle izale-i şuyu talep edilemeyeceği kararlaştırılabilir.

 

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR ?

Türk Medeni Kanununun 698. maddesinin 1. fıkrasına göre; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”

Yukarıdaki madde uyarınca ortaklığın giderilmesi davasında dava açma hakkı hissedarlara aittir. Yani ortakların her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasını ortaklar ayrı ayrı açabileceği gibi birden fazla ortak diğer ortaklara karşı da açabilir. Davanın davalıları ise diğer ortaklardır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Bir davaya o yerde bulunan mahkemelerden hangi tür mahkemenin bakacağı hususu görev ile belirtilir. Anayasanın 142. maddesine göre, mahkemelerin görevi yalnızca kanunla düzenlenir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4/1-b maddesine göre; dava konusunun değerine veya tutarı önem arz etmeksizin taşınır ve taşınmaz mallar ile hakkın paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerince görülür.

Yetki ise bir davanın hangi yerde bulunan görevli hukuk mahkemesince görüleceğini ifade eder. Anayasanın 142. maddesine göre, mahkemelerin görevi yalnızca kanunla düzenlenir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesine göre; genel yetkili mahkeme davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

Bazı kanunlarda davalının yerleşim yeri mahkemesinin yanı sıra başka yer mahkemeleri de yetkili kılınmıştır. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12. maddesinde; taşınmaz mal üzerinde bulunan bir ayni hakka ilişkin ya da ayni hakkın sahibinde bir değişikliğe sebep olabilecek davalarla, taşınmazın zilyetliği yahut alıkoyma hakkına ilişkin olan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu düzenlenmiştir. Ortaklığın giderilmesi davaları da taşınmazın aynına ilişkin davalardan olduğundan bu maddenin uygulanması gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınır mal ise, bütün davalar için uygulanan ve genel yetki kuralı olan Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesi uygulanacak ve bu kapsamda taşınır malların ortaklığının giderilmesinde genel yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi olacaktır.

 

AYNEN TAKSİM SURETİYLE İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ)

TÜRK MEDENİ KANUNUN 699. MADDESİNİN 2. fıkrasında; “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.” denilmektedir. Bu sebeple aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için taşınmazların boyutu, davada bulunan taraf sayısı, imar durumları ve birçok diğer husus incelenmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen paylaştırılarak ortaklığın giderilmesidir. Bundan dolayı, paydaşlardan herhangi birinin ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesini istemesi ve taşınmazın aynen bölünmesi mümkün olması durumunda, aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi gerekir

SATIŞ SURETİYLE İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ)

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse yahut taraflardan hiçbiri aynen taksim istememişse ortaklık satış yoluyla giderilir. Taşınmazın satışı ise satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Türk Medeni Kanununun 699. maddesinin 3. fıkrasında;  “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” düzenlemesi mevcuttur.

Satış işleminin yalnızca paydaşlar arasında gerçekleşmesi bütün paydaşların buna rıza göstermesine bağlıdır. Paydaşlar söz konusu rızayı gösterdikleri takdirde mahkeme, satışın paydaşlar arasında yapılacağına karar verir. Taraflar arasında böyle bir anlaşma bulunmuyorsa satış suretiyle paylaşma halka açık olarak yapılır.

İzale-i şuyu davasında aynen taksim talep edilmiş ancak aynen taksim mümkün değilse, ortaklardan birisinden satış yolu ile ortaklığın giderilmesi talebi gelmesi halinde mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verebilecektir. Ayrıca aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi halinde, malda fahiş bir değer kaybı meydana gelecekse mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında malın satışına karar verebilecektir.

Satışın gerçekleştirilmesi için ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin verilen kararın kesinleşmesi gerekmektedir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESATIN AİDİYETİ KONUSUNDA ÇEKİŞME

Muhdesatın aidiyeti;  ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerindeki yapılarda hak iddia edilmesi halidir.  Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını açan taraf, muhdesatın kendisine ait olduğunu mahkeme kararı ile tespit edecektir. Gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz.

 

Ortaklığın giderilmesi davası miras hukukunun ve gayrimenkul hukukunun alanına giren davalardır. Bu davaların miras avukatı veya gayrimenkul avukatı tarafından takip edilmesi tavsiye olunmaktadır. Kocaeli  Gayrimenkul Hukuku Avukatı, Kocaeli  Miras Hukuku Avukatı olarak  bu tür uyuşmazlıklarda da avukatlık yapmaktayız. Dava açmadan önce mevcut iletişim bilgilerinden bize ulaşabilirsiniz.

DEMİREL HUKUK BÜROSU , Av. Mevlüt Utku DEMİREL , Kocaeli Avukat.